Con el inicio de la pandemia se suspendieron las obras y renovaciones en condominios privados, lo que generó gran controversia durante la pandemia.
Esta medida fue adoptada en varios condominios para la protección, seguridad y salud de los residentes, ya que la reducción del contagio de COVID-19 está ligada a la reducción del movimiento y aglomeración de personas, además de las medidas sanitarias y de higiene.
Como excepciones, tuvimos obras urgentes o de emergencia, como fugas de agua y gas, problemas estructurales o personas que necesitan la casa renovada para mudarse. En algunos casos, esto terminó en los tribunales, con decisiones bien divididas.
Con el inicio de 2021, muchos inquilinos no pueden (o no quieren) posponer reformas consideradas no urgentes, es decir, aquellas que son útiles, de alteración y embellecimiento.
¿Cómo podemos hacer frente a esta situación y garantizar el derecho de todos?
Desde hace algunos años, las obras y renovaciones en unidades privadas de los condominios han generado quejas de los vecinos más conflictivos. La suciedad entra y sale de las personas, la interdicción de un ascensor para transportar escombros o materiales y la principal queja: el ruido.
Según la encuesta de SindicoNet realizada en julio a más de 2.000 propietarios y administradores de condominios de todo Brasil (con excepción de Acre), la mayor queja señalada por los participantes fue el ruido, con 59,33%. Incluya ruido de niños, ruidos fuertes y renovaciones.
Según el artículo 1.228 del Código Civil, la Ley N ° 10.406 del 10 de enero de 2002, establece que él, como propietario, tiene derecho a usar, gozar y disponer de su propiedad. Y como copropietario, también: artículo 1.335, del mismo código civil. Sin embargo, esto significa que puede hacer lo que quiera en la propiedad, pero hay límites.
¿Cuales son los limites?
Los límites se determinan de acuerdo con el propósito social y económico, las reglas locales (atención a las reglas del condominio y leyes) y a actos que no ayuden al propietario ni a los demás, en el caso del condominio, a los vecinos.
El artículo 1336 – IV del mismo Código Civil, por su parte, dice que es deber del propietario no utilizar su propiedad de forma perjudicial para la paz, la salud y la seguridad de los propietarios (es decir, vecinos).
¿Qué puede amenazar o faltar al respeto a estos derechos de condominio?
Tráfico y cantidad de personas trabajando en las obras e inevitablemente caminando por el condominio, ausencia del uso de EPI y medidas sanitarias, ruido excesivo, etc.
¿Cuáles son los riesgos que corre el liquidador simplemente prohibiendo la reforma?
Una cosa que hay que aclarar es que el liquidador es un representante de la colectividad elegido por la asamblea, es decir, no toma decisiones solo. El liquidador tiene que hacer que se cumplan las reglas del condominio, rendir cuentas, mantener en funcionamiento los servicios del condominio y dejar la empresa organizada.
¿Cómo se puede hacer esto?
– Límites de entrada al plan para personas por unidad.
– Configurar una escala con los días de cada unidad en renovación, si hay varias simultáneamente.
– Disminuir el movimiento / tránsito de personas debido a la pandemia.
Habrá personas que estarán de acuerdo y habrá quienes llevarán el caso a los tribunales. El que muestre un comportamiento más razonable con los demás ganará. La ley ordena al liquidador hacerse cargo del funcionamiento del condominio.
Si el supervisor exagera y prohíbe un trabajo que podría haberse realizado, causando daño al inquilino que terminó pagando más alquiler, no puede poner la propiedad en alquiler y comprometió sus ingresos, etc., puede haber un fallo de ilegalidad y el condominio debe indemnizar al inquilino. en cuestión.
El condominio que indemnizará al dueño del condominio perjudicado y si el condominio cree que hubo un exceso del liquidador, puede cobrar al liquidador.
¿Cómo pueden los liquidadores afrontar las reformas de las unidades?
La liquidador profesional Debora Battaglini Ravani, de Cura e Gestão, dice que al comienzo de la pandemia era más fácil administrar las obras, pero ahora las solicitudes de autorización para realizar reformas han aumentado significativamente.
La preocupación de no dejar entrar a ningún extraño ha pasado. Y según ella, la obra no siempre es del tipo necesario o útil, sino de una finalidad estética, que podría posponerse, pero ya no es posible decir «no».
“Al inicio de la pandemia, se cuestionaba si el trabajo era de emergencia o necesario, pero ahora estamos en un momento de flexibilidad. Si la persona puede ir al centro comercial y al gimnasio, es incoherente restringir las reformas”, reflexiona Gabriel Karpat, director de GK. Gestión de activos.
Debora Ravani también explica que establece un diálogo saludable con el propietario para llevar todo a cabo sin problemas.
“Le pido a la unidad que se va a reformar que elabore un cronograma de trabajo con el ingeniero o arquitecto responsable, con días de ruido intenso / medio / ligero y lo divulgue con anticipación a los vecinos”, informa Debora.
Los trabajos podrían realizarse simultáneamente, una vez realizadas las escalas. Quizás el día del ruido fuerte podría reconciliarse y advertirse con anticipación.
La superintendente profesional mantiene informado al condominio sobre las obras a través de un comunicado en el que adjunta el mencionado cronograma.
“Al concienciar a la gente de lo que va a pasar y mantenerla bien informada, se siente apoyada y resignada a la situación. El perfil de inquilinos que atiendo es muy sensato. Fueron comprensivos y no hubo resistencias ni peleas ”, celebra el técnico profesional.
¿Cómo establecer reglas transitorias de manera segura?
Para este momento en particular, es válido establecer un conjunto de reglas transitorias para asegurar el orden, el mantenimiento de la salud, la paz y la armonía entre los vecinos. Y la formulación de las reglas no debe dejarse solo al liquidador.
Gabriel Karpat recuerda que lo que determina la ley no hay ni siquiera de qué discutir, pero en lo colectivo, la decisión tiene que ser colectiva. Cada condominio tiene una forma de pensar, una necesidad. «Utilice las herramientas a su disposición», dice. Bushatsky está de acuerdo.
“La comunidad decide las reglas. Lo ideal es celebrar una Junta General Extraordinaria para definirlo todo. Si no, el síndico puede deliberar con un consejo asesor o incluso con el consejo fiscal, para compartir la decisión ”, orienta el abogado Jaques Bushatsky.
Si no es posible realizar una reunión virtual o presencial (debe haber condiciones para mantener la distancia, por ejemplo) y las otras alternativas no son viables por algún motivo, el abogado informa que aplicar encuestas a los inquilinos es una solución y ayuda a dar una base al liquidador.
Algunos condominios están haciendo uso de otros recursos tecnológicos, como WhatsApp y herramientas de videoconferencia, como zoom, hangouts, meet, webex.
Si no hay alternativa y el receptor tiene que tomar las decisiones solo, su compromiso debe ser hacer lo mejor posible para mantener los servicios en el condominio. “Si comete un error, se le puede quitar, hacer responsable. Contra él, está el eventual exceso. A su favor, está el surgimiento de la pandemia ”, explica Bushatsky.
En cuanto a la salud pública, Karpat dice que el liquidador no debe dudar. “El superintendente es el tutor, no debe tener miedo de tomar decisiones que protejan a la comunidad”.
Cuando se definen las reglas transitorias, Gabriel Karpat orienta sobre la amplia difusión en todos los medios disponibles: portal, correo electrónico, circular, WhatsApp, etc.
¿Cuáles son las reglas que pueden establecer los condominios para las reformas durante la pandemia?
A continuación se detallan algunas reglas enumeradas por los expertos consultados que se pueden establecer en condominios para este período de la pandemia:
– Limitar el número de proveedores en la unidad según el tamaño de la propiedad.
– Permanencia de prestadores de servicios (albañiles, pintores, etc.) dentro de la unidad durante todo el período, incluidas las comidas.
– Debe usar la máscara cuando viaje en áreas comunes.
– Ventiladores en los ascensores para tener circulación de aire.
– Preinscripción de proveedores a través de la página web, correo electrónico o formulario impreso: cuando se requiera control de acceso, basta con confirmar datos, documento, fotografía y liberación.
– Adoptar un spray en las rutinas de limpieza, con un desinfectante diluido adecuado.
– En los días de ruido más intenso, autorizar a los residentes a utilizar un área común que esté discapacitada por la pandemia, como un salón de fiestas, sala de juegos, baño, asador, etc.
– Supervisar el trabajo con seguimiento del número de personas que ingresan, si se está respetando el tiempo, control de acceso (entrada y salida de proveedores).
“Cada condominio es único, tiene su perfil y sus necesidades. Lo que funciona en uno puede no funcionar en otro ”, dice Debora.
En el condominio administrado por el superintendente profesional en el que hay mucha gente en la oficina central y que asisten a clases en línea, se decidió concentrar las etapas de ruido de las obras los sábados, cuando, en general, la mayoría de la gente no está trabajando.
Se indica que los superintendentes refuerzan algunas pautas a los empleados del condominio, como una mayor atención al control de acceso a través de una lista de prestadores de servicios autorizados, registrando además los tiempos de entrada y salida, ya que muchos han reducido las horas permitidas.
¿Cómo pueden los administradores apoyar y guiar condominios y residentes?
Los administradores de condominios cuentan con recursos y sistemas para que todo se haga de manera planificada en los condominios con respecto a obras y renovaciones en las unidades privadas. La lista de verificación puede contener:
– Completa la solicitud de jubilación.
– Recibir el proyecto de rehabilitación elaborado por un ingeniero o arquitecto responsable que deberá cumplir con ABNT NBR 16.280 / 2015 (Normas de rehabilitación).
– Observar la recopilación de ART (Anotación de Responsabilidad Técnica) o RRT (Registro de Responsabilidad Técnica).
– Análisis y aprobación de la documentación de soporte. Existen compañías de seguros especializadas en condominios que ofrecen servicios de análisis por departamento de ingeniería.
– Realizar programación previa de obras.
– Prerregistro de proveedores de servicios a través del sistema.
– Control de acceso de proveedores a través del sistema.
– Orientación del equipo del condominio para preparar los espacios, ascensor, cochera.
– Divulgación a otros vecinos: una buena política de vecindad es fundamental para evitar roces.
¿Cómo podemos conciliar los condominios en home office x barulho?
El período de la pandemia sacó a relucir algunas cosas. La oficina central fue una de ellas.
Hoy en día “vivir” incluye trabajar, además de dormir, comer, descansar y divertirse. Para trabajar bien necesitas silencio, además de dormir.
Entre las medidas que deben tomar los condominios para asegurar que se respeten estos requisitos se encuentran:
– Notificar a los inquilinos y organizar horarios de ruido.
– Fomentar los trabajos de estanqueidad acústica.
– Proporcione espacio en el edificio para actividades tranquilas mientras que la renovación es adecuada con ruidos fuertes.
Fuentes: Sindiconet, Jusbrasil
