Com o início da pandemia, houve a suspensão de obras e reformas em unidades privativas de condomínios causando grande polêmica durante a pandemia.
Esta medida foi adotada em diversos condomínios para proteção, segurança e saúde dos moradores uma vez que a diminuição do contágio de COVID-19 está atrelada à redução da movimentação e aglomeração de pessoas, além de medidas sanitárias e de higienização.
Como exceções tivemos obras urgentes ou emergenciais, como vazamentos de água e gás, problemas estruturais ou pessoas que precisam da casa reformada para se mudar. Em alguns casos isto foi parar na justiça, com decisões foram bem divididas.
Com o início de 2021, muitos condôminos não podem (ou não querem) mais adiar reformas consideradas não emergenciais, ou seja, aquelas úteis, de alteração e embelezamento.
Como podemos lidar com está situação e assegurar o direito de todos?
Já tem alguns anos que obras e reformas em unidades privativas dos condomínios geram reclamações dos vizinhos mais incomodados. Sujeira, entra e sai de gente, interdição de elevador para transporte de entulho ou materiais e a principal reclamação: o barulho.
De acordo com a pesquisa do SindicoNet realizada em julho com mais de 2 mil síndicos e gestores condominiais de todo Brasil (com exceção do Acre), a maior reclamação apontada pelos participantes foi o barulho, com 59,33%. Inclua-se aí barulho de criança, de som alto e de reformas.
De acordo com o artigo 1.228 do Código Civil, Lei nº 10.406 de 10 de janeiro de 2002, diz que ele, como proprietário, tem direito de usar, gozar e dispor do seu imóvel. E como condômino, também: artigo 1.335, do mesmo código civil. Isso quer dizer que ele pode fazer o que quiser no imóvel, porém, mas há limites.
Quais são os limites?
Os limites são determinados conforme a finalidade social e econômica, às normas locais (atenção às regras do condomínio e leis) e aos atos que não tragam utilidade nem ao dono e nem aos outros, no caso do condomínio, os vizinhos.
Já o artigo 1.336 – IV do mesmo Código Civil diz que é dever do condômino não utilizar seu imóvel de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores (ou seja, vizinhos).
O que pode ameaçar ou desrespeitar esses direitos do condomínio?
Tráfego e quantidade de pessoas trabalhando nas obras e inevitavelmente andando pelo condomínio, ausência do uso de EPI´s e medidas sanitárias, excesso de barulho etc.
Quais são os riscos que o síndico adota ao simplesmente proibir uma reforma?
Uma coisa que é preciso que fique clara é que o síndico é um representante da coletividade eleito em assembleia, ou seja ele não toma decisões sozinho. O síndico tem que fazer as regras do condomínio serem cumpridas, prestar contas, preservar os serviços do condomínio funcionando, deixar o empreendimento organizado.
De que forma isso pode ser feito?
– Planejar limites de entrada de pessoas por unidade
– Montar uma escala com os dias para cada unidade em reforma, se forem várias simultaneamente
– Diminuir a movimentação/trânsito de pessoas devido à pandemia
Haverá pessoas que estarão de acordo e haverá quem leve o caso para a Justiça. Ganhará quem mostrar mais razoabilidade de comportamento com os demais. A lei manda o síndico cuidar da operação do condomínio.
Caso o síndico exagere e proíba uma obra que poderia ter sido feita, causando dano ao condômino que acabou pagando mais aluguel, não pode colocar o imóvel para alugar e comprometeu sua renda etc., poderá haver constatação de ilegalidade e o condomínio deverá indenizar o condômino em questão.
O condomínio que irá indenizar o condômino prejudicado e o se o condomínio achar que houve excesso do síndico, poderá cobrar do síndico.
De que forma os síndicos podem lidar com as reformas nas unidades?
A síndica profissional Debora Battaglini Ravani, da Cura e Gestão, diz que, no início da pandemia, foi mais tranquilo gerenciar as obras, porém agora os pedidos de autorização para realização de reformas aumentaram significativamente.
A preocupação de não deixar entrar ninguém estranho já passou. E segundo a mesma, nem sempre a obra é do tipo necessária ou útil, mas sim de objetivo estético, que poderia ser adiada, mas não é mais possível dizer “não”.
“No início da pandemia, havia o questionamento se a obra era emergencial ou necessária, mas agora estamos em um momento de flexibilização. Se a pessoa pode ir ao shopping e academia, é incoerente restringir as reformas”, pondera Gabriel Karpat, diretor da GK Administração de Bens.
Debora Ravani também explica que monta um diálogo saudável com o condômino para conduzir tudo de forma tranquila.
“Peço para a unidade que vai entrar em reforma elaborar cronograma da obra com o engenheiro ou arquiteto responsável, com dias de ruídos intenso/médios/leves e divulgo com antecedência para os vizinhos”, relata Debora.
As obras poderiam ocorrer simultaneamente, uma vez que fossem feitas escalas. Talvez o dia de ruídos intenso poderia ser conciliado e avisado com antecedência.
A síndica profissional mantém o condomínio informado sobre as obras por meio de comunicado no qual ela anexa o cronograma citado.
“Colocando as pessoas a par do que vai acontecer e mantendo-as bem informadas, sentem-se amparadas e conformadas com a situação. O perfil de condôminos que eu atendo é bem sensato. Foram compreensivos e não houve resistências e nem brigas”, comemora a síndica profissional.
Como estabelecer regras transitórias de forma segura?
Para este momento em especial, é válido estabelecer um conjunto de regras transitórias para que se assegure ordem, manutenção da saúde, sossego e harmonia entre os vizinhos. E a formulação das regras não deve ficar apenas a cargo do síndico.
Gabriel Karpat lembra que o que está determinado em lei não há nem o que discutir, mas o que diz respeito ao coletivo, a decisão tem que ser coletiva. Cada condomínio tem um modo de pensar, uma necessidade. “Utiliza as ferramentas de que se dispõe”, diz. Bushatsky concorda.
“Quem decide as regras é o condomínio. O ideal é fazer Assembleia Geral Extraordinária para definir tudo. Se não der, o síndico pode deliberar com conselho consultivo ou até o conselho fiscal, para compartilhar a decisão”, orienta o advogado Jaques Bushatsky.
Se não for possível se fazer uma assembleia virtual ou presencial (deve haver condições para manter distanciamento, por exemplo) e as outras alternativas não forem viáveis por alguma razão, o advogado informa que aplicar enquetes junto aos condôminos é pode ser uma solução e ajuda a dar uma base ao síndico.
Alguns condomínios estão fazendo uso de outros recursos tecnológicos, como WhatsApp e ferramentas de videoconferência, como zoom, hangouts, meets, webex.
Se não houver alternativa e o síndico tiver de tomar as decisões sozinho, o empenho dele deve ser em fazer o melhor possível para manter os serviços no condomínio. “Se ele errar, pode ser destituído, responsabilizado. Contra ele, há o eventual excesso. A favor dele, tem a emergência da pandemia”, explica Bushatsky.
Já, a respeito da saúde pública, Karpat diz que o síndico não deve titubear. “O síndico é o guardião, não tem que ter medo de tomar decisões que protejam a comunidade.”
Quando as regras transitórias forem definidas, Gabriel Karpat orienta quanto à ampla divulgação em todos os meios disponíveis: portal, e-mail, circular, WhatsApp, etc.
Quais são as regras que os condomínios podem estabelecer para reformas durante a pandemia?
Abaixo estão algumas regras listadas pelos especialistas consultados que podem ser estabelecidas em condomínios para este período da pandemia:
– Limitar o número de prestadores na unidade de acordo com o tamanho do imóvel.
– Permanência de prestadores de serviço (pedreiros, pintores etc.) dentro da unidade durante todo período, inclusive para refeições.
– Usar a máscara obrigatoriamente ao circular em áreas comuns.
– Ventiladores nos elevadores para ter circulação do ar.
– Pré-cadastramento de prestadores pelo site, e-mail ou por ficha impressa: na hora do controle de acesso, basta confirma dados, documento, fotografar e liberar.
– Adotar pulverizador nas rotinas de limpeza, com desinfetante diluído de forma adequada.
– Nos dias de barulho mais intenso, autorizar moradores a usar área comum desativada na pandemia, como salão de festas, brinquedoteca, sala de descanso, churrasqueira etc.
– Fiscalizar a obra com acompanhamento de quantidade de pessoas que entram, se estão respeitando o horário, controle de acesso (entrada e baixa dos prestadores).
“Cada condomínio é único, tem seu perfil e necessidades. O que funciona em um pode não funcionar em outro”, diz Debora.
No condomínio administrado pela síndica profissional em que há muitas pessoas em home office e assistindo aulas online, optou-se em concentrar as etapas de barulho das obras nos sábados, quando, em geral, a maioria das pessoas não está trabalhando.
É indicado que os síndicos reforcem algumas orientações aos funcionários do condomínio, como atenção redobrada ao controle de acesso mediante uma lista de prestadores de serviço autorizados, registrando horário de entrada e de saída também, já que muitos reduziram horário permitido.
Como as administradoras podem apoiar e orientar condomínios e moradores?
As administradoras de condomínios possuem recursos e sistemas para que tudo seja feito de forma planejada nos condomínios no que diz respeito a obras e reformas nas unidades privativas. O checklist pode conter:
– Preencher requisição de reforma.
– Receber o projeto de reforma elaborado por engenheiro ou arquiteto responsável que deve atender à norma ABNT NBR 16.280/2015 (Normas de reforma).
– Observar o recolhimento de ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica).
– Apoiar a análise e aprovação de documentação. Há seguradoras especializadas em condomínios que oferecem o serviço de análise por departamento de engenharia.
– Executar agendamento prévio das obras.
– Pré-cadastro de prestadores de serviço via sistema.
– Controle de acesso de prestadores via sistema.
– Orientação da equipe do condomínio para preparar os espaços, elevador, garagem.
– Divulgação aos demais moradores: política da boa vizinhança é essencial para evitar atritos.
Como poderemos conciliar os condôminos em home office x barulho?
O período de pandemia fez aflorar algumas coisas. O home office, foi uma delas.
Hoje em dia, “morar” inclui trabalhar, além de dormir, comer, descansar e se divertir. Para trabalhar bem é preciso de silêncio, assim como para dormir.
Entre as providências a que os condomínios deverão tomar para que estes requisitos sejam respeitados estão:
– Avisar os condôminos e combinar horários de barulho.
– Incentivar que sejam feitas obras vedação acústica.
– Proporcionar que sejam feitos espaços no prédio para atividades silenciosas enquanto o apto em reforma estiver com ruídos intensos.
Fontes: Sindiconet, Jusbrasil
